8 novembre 2023
Un marché dans l’attentisme !
Nous sommes actuellement dans une période de ralentissement, classique, et même indispensable dans chaque cycle du marché immobilier : incertitudes économiques, hausse des taux d’emprunt, demandes d’apport personnel, augmentation des coûts des travaux, médiatisation « orientée » du marché…
Les transactions sont moins nombreuses, l’offre augmente, les délais de ventes se rallongent, les prix se régulent, et le ratio visites/ventes évolue également. Les visiteurs deviennent plus hésitants et sont moins nombreux, les vendeurs doivent aujourd’hui s’attendre à faire plus de visites qu’il y a quelques mois avant de pouvoir espérer un potentiel acheteur.
Mais les vendeurs ne sont pas encore tous prêts à baisser leur prix ; le marché peine de ce fait à s’ajuster, nous sommes en pleine phase de décalage de prix entre acheteurs et vendeurs, et en recherche du « prix juste » !
C’est une étape tout-à-fait normale d’un cycle du marché immobilier, c’est même un point positif, le marché devrait ainsi retrouver son équilibre d’ici quelques temps, mais il faut obligatoirement passer par cette étape intermédiaire de « ralentissement ».
Je ne m’étendrai pas sur les statistiques nationaux de pourcentages de baisse des prix immobiliers 2023 car c’est tellement trop vague et imprécis, cela dépend des régions, des villes, des quartiers, du type de biens… Mais nous pouvons constater qu’il y a un ralentissement sensiblement global, même si le Nord Cotentin ne semble pas des plus impactés, compte tenu du fort taux d’emploi et du côté touristique qui se développe, avec une clientèle de horsins en forte croissance, qui contribuent à maintenir une activité immobilière dans la région.
En ce qui concerne les acheteurs, en plus d’être moins nombreux à pouvoir prétendre à l’acquisition, ils ont aujourd’hui des budgets nettement impactés par l’inflation et les difficultés d’accès à l’emprunt immobilier (selon le dernier observatoire de MeilleursTaux, 40 % des ménages pouvant acheter il y a quelques mois ne le peuvent plus aujourd’hui ! ) De plus, beaucoup d’acheteurs potentiels, entrent dans l’attentisme espérant une nouvelle chute des taux d’emprunts ou une baisse plus significative des prix immobiliers.
Pour ma part, bien que les prix devraient effectivement continuer à se stabiliser, voire baisser encore un peu (je ne crois personnellement pas à une grosse baisse dans le Cotentin pour les raisons évoquées plus haut), je ne m’attends pas non plus à un retournement des coûts de crédit : des records historiques de taux anormalement bas avaient été battus ces dernières années avec des emprunts à moins de 1%, nous fleurtons aujourd’hui avec des taux aux alentours des 4,5 %, il s’agit juste d’un retour à la normale.
Est-ce alors le moment d’acheter ?
Une chose est sûre, et contrairement à ce que certains pensaient, juste après la période COVID, beaucoup ont déjà laissé passer le train des meilleures opportunités d’achats ces dernières années !
Et oui ! Parce que paradoxalement, même si les prix de vente étaient plus élevés ces deux dernières années, vous payez aujourd’hui 4 à 5 fois plus cher le coût de votre crédit… et indirectement votre achat immobilier : un achat avec emprunt de 250 000 € sur 25 ans pouvez-vous coûter au total moins de 290 000 € en 2021, contre plus de 430 000 € aujourd’hui… Ils sont partis bien loin les 20 000 €/30 000 € potentiellement gagnés depuis la baisse.
(simulation à titre indicatif réalisée pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans à des taux d’intérêt de 0,85 % et 4,37% avec taux d’assurance à 0,36 %)
Faut-il alors encore attendre une petite baisse des prix immobiliers, au risque de reprendre 1, 2, 3 % sur le cout de votre crédit ? L’avenir nous le dira… Mais sachez que si les taux d’emprunt continuent d’augmenter vous aurez bien fait de vous lancer aujourd’hui, et au pire si, les taux d’emprunts étaient amenés à baisser de nouveau, il ne vous sera pas trop tard pour le renégocier comme beaucoup l’ont faits ces dernières années.
